CĂN HỘ

Căn hộ chung cư là loại hình bất động sản cao tầng, phát triển mạnh nhất trong giai đoạn 2013 đến nay. Căn hộ chung cư thường tập trung ở các khu vực được quy hoạch trọng điểm của địa phương với định hướng đô thị hoá.

Trong bài biết này chúng tôi sẽ giải đáp những vấn đề chung mà khách hàng thường hỏi nhất khi mua căn hộ chung cư.

1/ Ưu điểm và nhược điểm của căn hộ chung cư.

4 Nguyên nhân chính cho sự dịch chuyển từ nhà thấp tầng lên cao tầng

• Giá nhà thấp tầng quá ngưỡng của khách hàng trẻ.
• Có nhiều chính sách hỗ trợ thanh toán dài hạn và Ngân hàng nên chỉ cần thu nhập tốt là có thể tích luỹ được cho mình một căn hộ.
• Nhu cầu sống ngày càng thay đổi, họ mong muốn nhiều hơn 1 căn nhà đó là tiền ích sống, một cuộc sống cộng đồng.
• Ở căn hộ chung cư nhìn chung an toàn hơn so với nhà phố.

4 Nguyên chưa thuyết phục được khách hàng mua căn hộ chung cư

• Tình trạng pháp lý đất đai tại TPHCM đình trệ trong 3 năm trở lại đây gây rất nhiều tâm lý lo sợ cho người mua nhà lần đầu.
• Hệ thống PCCC, bảo dưỡng, bảo hành, các tiện ích , chất lượng công trình khi bàn giao không như cam kết ở một số CĐT không uy tín.
• Nhà liền thổ vẫn còn gắn chặt trong tâm trí người Việt Nam.
• Giá căn hộ chung cư tại TPHCM đang có xu hướng tăng nhanh so với tốc độ tăng thu nhập của giới trẻ.

2/ Có nên mua căn hộ đầu tư không?

Đầu tư căn hộ chung cư có lẽ là khoản đầu tư được thực hiện nhiều nhất trên thị trường HCM 5 năm qua

Nhìn lại quá trình đầu tư căn hộ từ giai đoạn phục hồi cuối 2013 đến cuối 2017:

Thời điểm này nhà đầu tư căn hộ tại HCM đều có thể nói là rất thành công. Tỷ suất lợi nhuận thậm chí tại các dự án như Masteri Thảo Điền, Vinhomes Central Park lên đến 100% – 200% khi lướt sóng.

Giá căn hộ tại thời điểm này so với cuối năm 2019 đã tăng gấp 2 lần. Đây là mức tăng rất cao về mặt bằng giá chứng minh sự phục hồi mạnh mẽ của giai đoạn này.

Nhìn lại quá trình đầu tư giai đoạn 2018 đến cuối 2019:

Giai đoạn này TPHCM gặp vấn đề rất nặng nề về mặt pháp lý dự án, gây nên hiện tượng đứt nguồn cung cho thị trường.

Hiện tượng đứt nguồn cung này dẫn đến:

• Giá sơ cấp từ CĐT tăng liên tục và bán cháy hàng liên tục.
• Nhà đầu tư thứ cấp F1 lại bán ra không thật sự sinh lời cao như giai đoạn trước. Hầu hết các dự án đều có mức lợi nhuận không đạt như kỳ vọng.
• Cháy hàng liên tục nhưng các công ty môi giới lại gặp rất nhiều khó khăn do thị phần chia nhỏ quá loãng.

Tuy nhiên, điểm đặc biệt đáng ghi nhận của thị trường giai đoạn này chính là sự nổi lên của các dự án vị trí vàng, chủ đầu tư uy tín thì lại sinh lời rất lớn, thậm chí là rất nhanh đơn cử như Empire City – The Metropole Thủ Thiêm – The River Thủ Thiêm Quận 2.

Theo chúng tôi, giai đoạn này khách hàng dần nhận ra đầu tư lướt sóng căn hộ chung cư hầu như đều không đạt như kỳ vọng.

Chính vì vậy, nhà đầu tư đã có những bước thay đổi hợp lý và phù hợp với căn hộ nhất chính là mua để tích luỹ tài sản và trú ẩn đồng tiền.

Với chính sách thanh toán dài hạn, thậm chí chỉ cần 25% là nhận nhà, hay mỗi tháng thanh toán 1% đem lại cơ hội tích luỹ tài sản lớn cho rất nhiều nhà đầu tư.

Chính vì nguyên nhân này mà trong giai đoạn từ đầu 2018, chúng tôi ghi nhận nhà đầu tư căn hộ tại TPHCM bắt đầu trẻ dần. Giới trẻ đã có xu hướng mua đầu tư căn hộ để tích luỹ được tài sản lớn, và đây cũng là một nguyên nhân kích cầu cho giai đoạn này rất nhiều dự án giá dưới 2,5 tỷ bán ra là cháy hàng.

Nhận định về thị trường giai đoạn 2020 – 2022:

• Xu hướng trẻ hoá đầu tư mua căn hộ để tích luỹ tài sản vẫn tăng cao.
• Thị trường sẽ gỡ được nút thắt pháp lý, nhưng nguồn cung cũng chủ yếu thuộc phân khúc trung và cao cấp.
• Vẫn rất khó để đầu tư lướt sóng căn hộ chung cư đạt lợi nhuận mong muốn, tuy có thể nhưng rất hiếm và rủi ro cao.
• Không nên mua căn hổ để đầu tư khi quá xa, hầu như khi chưa có cư dân sinh sốngtrong khu vực đó thì tuyệt đối không nên mua để tránh rủi ro về tính thanh khoản, tài sản không bán cũng không khai thác được.
• Đầu tư căn hộ cho thuê không còn hấp dẫn như trước đây, tỉ suất lợi nhuận kỳ vọng chỉ còn khoảng 5% – 6% là cao. Chủ yếu do giá mua vào đã cao trong khi giá cho thuê thì cạnh tranh với các dự án cũ. Với phương án đầu tư căn hộ cho thuê nên kết hợp mua tích luỹ tài sản từ đầu thì sẽ có mức lợi nhuận đạt tốt.

3/ Có nên vay ngân hàng mua căn hộ chung cư không?

Theo kinh nghiệm thực tế tư vấn cũng như mua căn hộ của chúng tôi khuyên nếu có thể hãy vay ngân hàng để mua. Đặc biệt khi có nhiều dự án căn hộ có chính sách vay vốn cực kỳ tốt như 24 – 36 tháng không lãi suất, hay cho vay tới 25 – 35 năm, lãi suất hỗ trợ chỉ 7 % – 8%/năm đầu….

Như nhận định ở trên, nên vay nhưng quý khách lưu ý dù cho vay đầu tư hay vay mua để ở thì cũng nên vay khoảng 50% và thu nhập hằng tháng gấp 2 lần so với lãi vốn ngân hàng.

Lưu ý quan trọng lãi suất nhảy cao hơn 14%, lời khuyên là nên tất toán khoản vay này (hoặc bán nhà ra, hoặc dùng tiền riêng để tất toán) để tránh rủi ro cao khi lãi suất thành gánh nặng trong khi giá trị nhà gia tăng thấp hơn.

Theo một số khách hàng, khi vay ngân hàng mua chung cư nên chọn dài hạn nhất có thể để đỡ áp lực trả vốn + lãi hằng tháng. Và hỏi kỹ tiền phạt nếu trả trước hạn, để sẵn sàng trả hết trước hạn khi có tiền.

Khung lãi suất trung bình đang cho vay trên thị trường TP.HCM đang rơi vào khoảng 9,5% – 11%/năm (thông thường là lãi suất huy động có thời hạn + 3,5% – 4,5%), thời gian vay trung bình 20 năm là tối đa.

4/ Nên mua căn hộ hoàn thiện hay mua từ lúc xây dựng?

Tuỳ vào góc nhìn của mỗi người, mong muốn, tài chính thực tế mỗi giai đoạn đều có cái ưu và khuyết. Chia 2 giai đoạn này ra để hình dung:

Mua lúc xây dựng:

Ưu điểm: Giá thường thấp hơn 20% so với lúc hoàn thiện – Được phép thanh toán dài hạn – Không cần phải có số tiền lớn mới mua được – Nhiều sự lựa chọn được căn hộ ưng ý hơn.

Khuyết điểm: Rủi ro khi tương lai không biết căn hộ mình mua sẽ thế nào, dự án có hoàn thiện không.

Mua lúc hoàn thiện:

Ưu điểm: Nhìn tận mắt, sờ tận tay căn nhà mình mua sẽ ra sao. Không cần phải chờ đợi nên không có rủi ro về việc dự án có hoàn thành hay không. Mua để ở hay cho thuê thì có thể sử dụng ngay.

Nhược điểm: Cần số tiền lớn để mua vì thanh toán 1 lần (hoặc vay NH giải ngân ngay) – thường ít sự lựa chọn hơn về tầng, view,… đặc biệt giá bán thường sẽ cao hơn khá nhiều so với lúc mua từ đầu xây dựng.

5/ Làm sao biết chủ đầu tư nào nên mua và không nên?

Để đánh giá chủ đầu tư thật sự uy tín trên thị trường BĐS thật sự rất khó. 9 người 10 ý nên luôn có những ý kiến khác nhau về cùng 1 hoặc nhiều chủ đầu tư.

Để tự đánh giá khách quan thì quý khách hàng nên tự đến tham quan thực tế các dự án mà chủ đầu tư đã hoàn thiện để xem chất lượng tiện ích, hay các yếu tố vận hành sau khi bàn giao… Có thể tham khảo các cư dân để biết được thực tế chủ đầu tư bàn giao có vấn đề gì không?

Trên hết khách hàng nên lưu tâm về vấn đề pháp lý của các dự án mà chủ đầu tư này đang triển khai trong giai đoạn hiện tại.

Ngoài ra, chúng tôi cũng đưa ra một số CĐT để khách hàng tham khảo theo tiêu chí ưu tiên là bàn giao căn hộ chất lượng hoặc mức độ uy tín từ cộng đồng mà không xét các yếu tố khác: